Compra e Venda

1. O ponto de partida
Depois de ter encontrado um imóvel que deseja comprar, é uma prática comum fazer uma oferta ao vendedor através de seu agente imobiliário. Uma vez que o preço é acordado entre as partes, deverá nomear um advogado para orientá-lo durante o processo de compra e assinar um Contrato de Promessa Compra e Venda o mais breve possível. O processo inteiro de compra pode demorar entre uma semana ou alguns meses, dependendo da rapidez com que o comprador e o vendedor desejam prosseguir e se toda a documentação necessária está em ordem.


2. Contrato Promessa de Compra e Venda
O C.P.C.V. é um contrato juridicamente vinculativo firmado entre o vendedor e o comprador, e inclui as seguintes informações:
• Identificação das partes;
• Identificação da propriedade;
• Fases de Pagamento;
• A cláusula de penalização tipo;
• O que está incluído na compra, por exemplo, móveis, na forma de uma lista de inventário em anexo;
• Data de conclusão.

No dia em que o C.P.C.V. é assinado, o comprador (diretamente ou através de seu advogado nomeado) paga ao vendedor o depósito acordado (normalmente entre 10% e 20% do preço de compra).
O Contrato protege o comprador e o vendedor, na medida em que se o vendedor rescindir o contrato ele é obrigado a devolver o depósito em dobro ao comprador, enquanto que se o comprador rescindir o contrato, o vendedor tem o direito de manter o depósito.

3. Número de Contribuinte ou Número de Identificação Fiscal
Antes que de comprar um imóvel e abrir uma conta bancária em Portugal, precisa obter um Número Fiscal na Autoridade Tributária e Aduaneira. Para obter este número, vai precisar de um passaporte válido e um documento que comprove a sua residência (carta de condução, bilhete de identidade que tenha a morada, etc.).

4. Escritura de Compra e Venda
A Escritura de Compra e Venda é o documento oficial na Compra ou Venda de um Imóvel e qualquer um pode ser assinado imediatamente, sem um Contrato Promessa ter de ser assinado antes, ou após este. Geralmente, há um período de tempo entre estes contratos, o que depende dos termos acordados entre as partes, embora, normalmente, nunca mais do que 90 dias.
Após a Escritura ter sido assinada na frente de um notário Português, o seu advogado irá registrar o imóvel em seu nome na Conservatória do Registo Predial e mudar todos os contratos de serviços públicos do proprietário anterior em seu nome. O registro no Serviço de Finanças (Autoridade Tributária e Aduaneira) é hoje feito automaticamente pelo notário.

5. Deveres do seu advogado ou solicitador
Ambos efectuam o mesmo serviço. É normalmente o advogado ou solicitador do comprador que prepara o Contrato Promessa após a realização de todas as pesquisas legais necessárias na propriedade e depois de se certificar que o imóvel não tem dívidas, ou seja, que não há cobranças pendentes sobre a propriedade, tais como contas de serviços públicos, impostos, hipotecas, taxas de condominio, entre outros. O seu advogado também vai ajudá-lo a obter um número fiscal Português, caso ainda não o tenha. 
Se passar ao seu advogado uma Procuração, ele pode representá-lo e assinar o Contrato Promessa e a Escritura em seu nome, bem como quaisquer outros documentos relacionados, direta ou indirectamente, com a compra do imóvel.
Após a assinatura da Escritura, o seu advogado irá registrar o imóvel em seu nome na Conservatória do Registo Predial e mudará todos os contratos de serviços públicos do proprietário anterior para o seu nome.

6. Despesas legais
Alguns advogados cobram uma taxa fixa pelo seu trabalho (mínimo de 800 € + IVA ), enquanto outros cobram uma percentagem do preço de compra, que pode ir até aos 1,5%.

7. Imposto sobre Transmissões Onerosas Muncipal de Imóveis - IMT
Este imposto deve ser pago pelo comprador antes da conclusão do processo, isto é, antes da assinatura da Escritura. O valor a pagar varia de acordo com o preço de compra. Até um preço de € 550,836.00 a percentagem de compra é variável numa escala móvel para cima ( de 1% a 8%). Se o preço de compra é maior do que 550,836.00, há um percentual fixo de 6%. O imposto IMT applicabe para lotes ou propriedades dentro de um complexo turístico é sempre de 6,5%. O imposto IMT é ligeiramente superior para segunda habitação do que para casas permanentes. O seu agente imobiliário e o seu advogado será capaz de fornecê-lo com uma simulação exata.

8. Imposto de Selo, honorários notariais e emolumentos
Estas despesas também são pagas pelo comprador. O Imposto do Selo é actualmente de 0,8% do preço de compra e pode ser pago juntamente com o IMT ou no cartório onde a escritura é outorgada. Os honorários do Notário variam de acordo com o preço de compra. Despesas de registo aplicam-se quando o novo proprietário é registado na Conservatória do Registo Predial e actualmente são 225 € (online) ou 250 € (Conservatória do Registo Predial).

9. Remuneração do agente imobiliário
Em Portugal, estes são geralmente pagos pelo vendedor.

10. Propriedade corporativa
Alguns imóveis são propriedade de empresas, o que lhe oferece a possibilidade de comprar a empresa em vez do imóvel. A maioria dessas empresas têm o seu domicílio em Delaware, EUA, apesar de alguns imóveis também poderem ser propriedade de empresas portuguesas, no entanto este caso é bastante raro.

Foi criado através do Decreto-Lei n.º 249/2009, de 23 de Setembro o Regime Fiscal dos Residentes Não Habituais, o qual alterou os artigos16.º, 22.º, 72.º e 81.º do Código do Imposto sobre os Rendimentos das Pessoas Singulares. A Portaria n.º 12/2010, de 7 de Janeiro veio complementar a aplicação daquele regime e a Lei n.º 20/2012, de 14 de Maio actualizar a sua redacção. Este regime aplica-se aos sujeitos passivos do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares que, não tendo residido em Portugal, para efeitos fiscais, nos últimos cinco anos, transfiram para o território português a sua residência fiscal a partir de 2009. Consiste, genericamente, na introdução de regras específicas para tributação, em sede de IRS, dos rendimentos auferidos.

1.  Âmbito

Com base num regime fiscal vantajoso, em sede de IRS, pretende-se atrair, para Portugal, cidadãos não residentes, profissionais de actividades de elevado valor acrescentado, bem como indivíduos com um elevado património ou poder de compra; Esta atracção assenta na aplicação do método de isenção como método privilegiado de eliminação da dupla tributação jurídica internacional dos rendimentos de fonte externa e na aplicação de uma taxa especial de 20% (tributação mitigada e proporcional) a determinados rendimentos.

2.  Conceito

Para se poder qualificar como residente fiscal não habitual, é necessário:

a) Ser residente fiscal em Portugal: É residente fiscal em Portugal, entre outros, quem permanece em território português, num dado ano, mais de 183 dias (seguidos ou interpolados) ou, quem, tendo permanecido menos tempo, aí disponha, em 31 de Dezembro desse ano, de habitação em condições que façam supor a intenção de a manter e ocupar como residência habitual.

b) Não ter sido enquadrado como residente fiscal em Portugal nos últimos 5 anos prévios à aplicação do regime:
O interessado apenas terá de declarar que não se verificaram, nos cinco anos anteriores, as condições exigidas para se tornar residente em território português.

Este regime também se aplica a emigrantes que queiram regressar a Portugal.

O sujeito passivo que seja considerado residente não habitual adquire o direito a ser tributado como tal pelo
período de 10 anos consecutivos a partir do ano, inclusive, da sua inscrição como residente em território Português, tendo que cumprir o requisito da permanência todos os anos.

O interessado deve solicitar, junto do Registo de Cadastro de Contribuintes da Autoridade Tributária e Aduaneira, a adesão ao regime dos Residentes Não Habituais no acto da inscrição como residente em Portugal ou, posteriormente, até 31 de Março, inclusive, do ano seguinte àquele em que se tornar residente neste território.

3.  Destinatários

Não residentes em Portugal que se disponham a estabelecer domicílio permanente em Portugal ou que queiram regressar após um período mínimo de ausência de 5 anos (ex. profissionais independentes, reformados e pensionistas, trabalhadores dependentes). Ou ainda, os não residentes que pretendam fixar-se como residentes temporários fruto de relações de destacamento (ex. profissionais independentes, trabalhadores dependentes, membros dos órgãos estatutários).

4.  Regime Fiscal Aplicável aos Rendimentos

4.1 Rendimentos de fonte portuguesa:
Por opção, podem não se englobar os rendimentos das categorias A e B, quando estas decorram de actividades de alto valor acrescentado, como por exemplo, arquitectos e engenheiros, artistas plásticos, actores e músicos, auditores e consultores fiscais, médicos e dentistas, professores universitários, investidores, investidores, administradores e gestores, quadros superiores, conforme especificados na Portaria 12/2010, de 7 de Janeiro.

4.2 Rendimentos de fonte estrangeira:
Os rendimentos de fonte estrangeira – trabalho dependente - são isentos de tributação em Portugal, desde que tenham sido efectivamente tributados no Estado da fonte e desde que não sejam de considerar obtidos em território português. Os rendimentos de fonte estrangeira – pensões - são isentos de tributação em Portugal, desde que tenham sido efectivamente tributados no Estado da fonte ou não sejam de considerar obtidos em território português.

5. Outros Requisitos
• Obter o Número de Identificação Fiscal português, junto da Autoridade Tributária e Aduaneira;
• Proceder à abertura de uma conta bancária em Portugal
• No que diz respeito à obrigatoriedade de inscrição na Segurança Social, importa observar que a mesma só é obrigatória no caso de o não residente habitual auferir rendimentos de categoria A ou B em Portugal. Neste sentido, no caso de não se encontrarem inscritos na Segurança Social, deverão os residentes não habituais ser portadores de um seguro de saúde válido em território nacional, que garanta protecção na saúde e em acidentes ou, em alternativa, possuir o cartão de saúde europeu, para o caso de cidadãos europeus, por forma a se encontrarem devidamente protegidos em caso de doença ou acidente, em território nacional.

1. Autorização de residência para actividade de investimento

As novas disposições legais abrem a possibilidade de investidores estrangeiros requererem uma autorização de residência para atividades de investimento, a quem tiver entrada regular em território nacional, mediante a realização de transferências de capitais, criação de emprego ou compra de imóveis. Os titulares de Autorização de Residência para Atividade de Investimento têm direito ao reagrupamento familiar, ao acesso à autorização de residência permanente, bem como à nacionalidade portuguesa, em conformidade com o disposto na legislação em vigor. 

2. Quem pode requerer?

Os cidadãos nacionais de Estados terceiros que exerçam uma atividade de investimento, pessoalmente ou através de uma sociedade, que conduza à concretização de, pelo menos, uma das seguintes situações em território nacional por um período mínimo de cinco anos:

• Aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros;
• Transferência de capitais no montante igual ou superior a 1 milhão de euros;
• Criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho.

Abrange os titulares de capital social de uma sociedade com sede em Portugal ou noutro Estado da UE e com estabelecimento estável em Portugal, com situação contributiva regularizada.


3. Requisitos para a Actividade de Investimento
Exercício de atividade de investimento por um período mínimo de cinco anos contados a partir da data da concessão de autorização de residência e atestado por Declaração sob Compromisso de Honra.

3.1. Aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros:

• Título aquisitivo ou de promessa de compra dos imóveis de onde conste declaração de uma instituição financeira, autorizada ao exercício da sua atividade em território nacional, atestando a transferência efetiva de capitais para a sua aquisição ou para efetivação do sinal da promessa de compra no valor igual ou superior a 500 mil euros;
• A aquisição pode ser em compropriedade, desde que cada comproprietário invista valor igual ou superior a 500 mil euros. Podendo também onerá-los a partir de um valor superior a 500 mil euros e dá-los de arrendamento e exploração para fins comerciais, agrícolas ou turísticos;
• Certidão atualizada da conservatória do registo predial, da qual deve sempre constar, no caso de contrato-promessa e sempre que legalmente viável, o respetivo registo.

3.2. Transferência de capitais no montante igual ou superior a 1 milhão de euros

Demonstre ter efetuado investimento no valor mínimo exigido, incluindo investimento em ações ou quotas de sociedades, através de:

• Declaração de uma instituição financeira autorizada ao exercício da sua atividade em território nacional, atestando a transferência efetiva de capitais, no montante igual ou superior a 1 milhão de euros, para a conta de que é o único ou o primeiro titular dos capitais, ou para a aquisição de ações ou quotas de sociedades. No caso de o requerente ser uma sociedade é lhe imputável apenas a proporção do investimento correspondente à sua participação no capital social;
• Certidão do registo comercial atualizada que ateste a detenção da participação social na sociedade.

3.3. Criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho

Demonstre ter criado 10 postos de trabalho e procedido à inscrição dos trabalhadores na segurança social, através de certidão atualizada da segurança social portuguesa.

4. Prazos de Permanência

Para efeitos de renovação da autorização de residência, pode ter que se demonstrar ter cumprido os seguintes prazos mínimos de permanência:

• 7 dias, seguidos ou interpolados, no 1º ano;
• 14 dias, seguidos ou interpolados, nos subsequentes períodos de dois anos.

5. Reagrupamento familiar

Os titulares de Autorização de Residência para Atividade de Investimento podem solicitar a entrada e residência dos membros da sua família, sempre que estes se encontrem fora do território nacional.

6. Documentos requeridos

• Passaporte ou outro documento de viagem válido;
• Comprovativo da entrada e permanência legal em território nacional;
• Comprovativo de seguro de saúde;
• Requerimento para consulta do Registo Criminal português pelo SEF;
• Certificado de registo criminal do país de origem ou do País onde resida há mais de um ano;
• Prova da situação contributiva regularizada mediante apresentação de declaração negativa de dívida atualizada emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira e pela Segurança Social.

7. Outros requisitos

• Passaporte ou outro documento de viagem válido;
• Comprovativo da entrada e permanência legal em território nacional;
• Comprovativo de seguro de saúde;
• Requerimento para consulta do Registo Criminal português pelo SEF;
• Certificado de registo criminal do país de origem ou do País onde resida há mais de um ano;
• Prova da situação contributiva regularizada mediante apresentação de declaração negativa de dívida atualizada emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira e pela Segurança Social.

1. A primeira etapa
Se gostaria de vender o seu imóvel, é altamente recomendável contratar os serviços de um agente imobiliário licenciado, como a Kaiser Properties.

2. Comissão de Mediação Imobiliária
Em Portugal, estes são geralmente pagos pelo vendedor. A comissão de Mediação Imobiliária é geralmente de 5% + IVA.

3. Porquê escolher-nos a nós?
- Equipa motivada, experiente e multilingue;
- Vasta e eficiente rede de parcerias em diferentes países da Europa;
- Marketing forte, inclusive publicidade on-line e impressa ;
- Escritório moderno e amplo em localização privilegiada ;
- Website optimizado.

4. Documentos Necessários
Todos as Agências de Mediação Imobiliária licenciadas são obrigadas a obter os documentos do proprietário listados abaixo, o que lhes permite estabelecer que a propriedade tem plena condição legal.  Nenhum agente pode listar oficialmente uma propriedade sem receber os documentos necessários. Como todos os agentes imobiliários licenciados estão sujeitos a inspecção periódica por seu corpo diretivo InCI, devem assegurar cópias destes documentos.

Os documentos necessários são os seguintes:

4.1  Escritura Notarial de Compra e Venda
Este documento indica o título de aquisição de um imóvel. Os originais são mantidos pelo Cartório Notarial onde foram assinados.

4.2 Registro no serviço de Finanças (Caderneta Predial)
Este documento apresenta a descrição da propriedade no Serviço de Finanças e o seu valor fiscal sob o qual as taxas são cobradas.

4.3 Certidão de Registo Predial
Este documento confirma em nome de quem o imóvel está registrado e também dá uma descrição da propriedade com o tamanho do terreno e da casa e vai mostrar todos os encargos existentes sobre o imóvel. A descrição deste certificado deve coincidir com a descrição na Caderneta Predial, sendo que se um dos dois documentos não está correto deverá ser corrigido.

4.4 Alvará de Licença de Utilização
Este documento confirma que o imóvel foi construído de acordo com os planos e as especificações da Câmara Municipal e que a propriedade foi inspecionada para habitação após a sua conclusão.

4.5 Projectos de arquitectura
Vale a pena a obtenção de um conjunto de Projectos de Arquitectura a partir da Câmara Municipal a fim de verificar que o que foi construído está de acordo com os planos originalmente aprovados.

4.6 Registo de Captação de Água - furos aquíferos - se aplicável
Este documento confirma se o furo está registrado com a autoridade competente.

4.7 Registo de Descargas de Águas - Fossas sépticas - se aplicável
Este documento confirma se a fossa séptica está registrada com a autoridade competente.

4.8 Documentos pessoais
Serão exigidas cópias do Cartão Fiscal Português e Passaporte / Cartão de Residência .

4.9 Ficha Técnica da Habitação
Este documento fornece informações globais sobre a propriedade, incluindo materiais que foram usados??, os nomes e contatos de fornecedores, construtor , etc
Este documento não é necessário para:
a) Imóveis construídos antes de 7 de Agosto de 1951;
b ) Imóveis para o qual a licença de habitação (Licença de Utilização ) foi aplicada ou emitida até o dia 31 de Março de 2004.

4.10 Certificado de Desempenho Energético
Obrigatório desde 1 de Dezembro de 2013 para todas as propriedades que estão à venda.


5. Recomendações

5.1 Chaves
Se não mora no Imóvel durante todo o ano, é aconselhável fornecer-nos uma chave para que possamos facilmente mostrar sua propriedade para potenciais compradores. Alguns vendedores decidem a entrega da chave a um terceiro (às vezes a empregada ou o jardineiro), mas isso não é uma solução ideal, teremos de entrar em contacto com o detentor da chave, sempre que for possível mostrar a propriedade e isto pode causar atrasos ou até mesmo impossibilitar a visita do imóvel para alguns clientes.

5.2 Preparação do imóvel
Se mora na propriedade, é aconselhável uma arrumação geral antes de serem tiradas fotos ou da visita a potenciais compradores. Uma vez que o olfato desempenha um papel importante quando se trata de escolher um imóvel (muitas vezes inconscientemente), recomendamos ao proprietário que antes das visitas evite o uso de purificadores de ar - ou produtos de limpeza com um perfume ou odor forte.